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以股養房的風險有三,1.升息,2.房價跌造成抵押不足,銀行要求提早清償貸款,3.存股標的出現問題。4.人生遭遇了黑天鵝。
買一千萬的房子,二百萬當頭期款,貸款期限由二十年拉長到三十年,因為貸款利率太便宜不到2%,不借白不借,而且拉長到三十年每個月負擔的貸款金額會比較小,生活品質會好一些。三百萬買股配息,現金殖利率6%,貸款利率2%就有4%的利差,300萬一年配息18萬,換算成一個月可以補貼房貸1.5萬元,貸款800萬利率2%貸30年,一個月只要負擔2萬9,剩下的錢每個月薪水還得貼1萬4。

但投資終究有風險存在,所以槓桿操作的話要自己評估。

風險1,升息所造成的房貸上升:

如果現金流不敷使用時,就得多拿薪資去貼房貸,萬一升息造成房貸增加時,該貼錢還是得貼錢。最理想的狀態是自備款部分拿去付頭期款後,部分配息來支應部分貸款,每個月貼的房貸壓低到跟房租一樣低。
風險2,當房價下跌時銀行有權要你提早清償貸款:

你還款正常,一般銀行不會動用這個條款,頂多要求你提出其它擔保品,那股票就是你的擔保品。
風險3,存股標的出現問題:

你得考量你的存股標的如中鋼,因大環境的改變或是公司變差,造成配息出現狀況,配息減少甚至出現現金流斷流的狀況,那時候就得考量在完全沒有股利的奧援下,薪資是否可以負擔的起這將近三萬的房貸,因為有時候公司配不出股息來,股價也是一併崩盤的,到時候你要賣股求現可能也是會有問題。所以你要考量在沒有股利支援下,光靠你的薪資是否付的起房貸?如果不行,最好的方式是一開始頭期款多付一些,把每期該還的貸款壓低到「家庭薪資總和」的三分之一左右,錢不要借那麼多,到時候就算投資出現了問題,你依然付的起房貸,而且你把貸款壓低到家庭收入總和的三分之一以內,比較不會影響生活品質。當然家庭總收入的三分之一是專家建議,意思是房貸佔家庭比重過重時會影響生活品質,如果夫妻倆都是高所得的人,房貸佔家庭總收入的二分之一仍不會影響家庭、教育、遊憩等開銷的話,那也是可以的,這要自己衡量。或者不要買那麼貴的房子,反正人生各種階段的需求都不同,到時候也會有換房需求,未來有錢再換房就好了。大家可以依第一篇文章所提供的方式去回推看看,看自己大概可以負擔多少的貸款。

但我還是希望大家增強自己的擇股能力,如果存股標的出現了問題,則要趁早換股操作,或是清空持股轉入定存等待買股時機,別等到股票變雞蛋水餃股了才想要去救,那真的就只能咬著牙去付房貸了﹗

風險4,人生遭遇了黑天鵝:

舉凡失業、離婚等,造成薪資沒有辦法付房貸時,別急著賣房子,萬一如果股票本質沒有變壞,記得一個月賣一、二張股票,夠生活費及房貸支付即可,直到度過難關為止。由於股票流動性較佳,可以立即變現,所以還可以擋一陣子,如果你要賣房子,也不會弄到為了急售而賤價求售。股票也不用一次性出脫,因為它是資產,用錢咬錢就靠它了﹗而且股票急售有可能會賣在低點,所以要用多少賣多少﹗

那如果1、2、3、4同時發生呢?

像921或維冠大樓倒塌那種災難發生,房子整個沒了,貸款時房子就是你的抵押品,抵押品沒了,相當是第2點的發生,銀行有可能會要求你把剩下的貸款還一還的,結果你的股票又成了雞蛋水餃股,那就得跟銀行債務協商了。不管你有沒有以股養房,你的房子沒了,或是房價價跌造成擔品不足,銀行要求增加擔品或是提早還清貸款,我想除非你有富爸爸,要不然就只能跟銀行談了﹗我建議到那個時候你可能要儘快清空持股,把股票換成現金,好處理家裡的一些狀況,比如說家人在災難時過世,須要用錢辦理喪事,或是在醫院內急須救治等,放在銀行或股市可能會被強制執行,因為你現有的資產不可能一次性清償所有的貸款,銀行的要求你根本就做不到,而銀行也怕債權跑掉,所以會要求你一次還清貸款,我想如果不是家裡有錢的,恐怕也做不到。所以仍須保留現金以維持家用及處理後續問題,剩下的貸款則找銀行好好談談還款方式。

如果你付款狀況良好,只是房價下跌,銀行比較不會多此一舉要求提出新的擔保品或提前清償貸款,畢竟他們也想把錢拿回去,不會殺雞取卵。 

沒有背景的人要白手起家,不用點槓桿實在很難達到自己的目標。況且利率那麼低,錢先清償房貸也不太現實,30年的時間很長,景氣循環也會遇到幾次,或許黑天鵝也會遇到幾隻,開頭的範例是你有一千萬的現金,二百萬放頭期款,三百萬放股市,但大部份的人都是存二成自備款就下場,剩下幾乎沒有剩餘存款。建議儘量多留點錢投資,就算你存三、四成自備款,那也頂多放二成放頭期款,現在利率那麼低,不用急著還貸款,除非利率真的大幅的飆高,你才考慮賣股清償部分本金。不要然儘可能留下銀彈來投資,因為投資才會帶來現金流,你的房貸則是銀行的現金流,算是你的負債。

薪資節餘下來的錢如果還有餘裕,可以再把錢投入股市,繼續把股本滾大,到時候房貸的負擔會愈來愈小,千萬別錢全部綁在房貸,要不然生活會很辛苦,如果錢沒有多過二成自備款的,只準備的剛剛好時,寧可繼續租房存錢,因為一但升息或家裡有其它變故,那就只能賣房而沒有退路了。賣股還可以一張一張賣,直到度過難關,房子的流動性比較不好,不是要降價求售,要不然賣不出去就只能等著被法拍了﹗

以股養房有其風除存在,大家仍得注意風險,自行衡量使用。

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  • 訪客
  • 您好!請問您有臉書專頁可以follow嗎分?
  • 我沒有在加人fb的,畢竟fb中聊的都是跟同事聊些工作上的事,不好加新朋友,但我倒常在這個版活動的。
    https://www.facebook.com/groups/368171753368037/

    Rick Chen 於 2017/03/03 19:41 回覆